事件概述：

　　近日在北京国际新闻中心举行的新闻发布会上，发改委宏观经济研究院副院长王一鸣表示，维持房地产市场稳定健康发展，国家会研究出台相应的政策措施来促进房地产市场的健康发展。

　　投资要点：

　　1.行业发展现状渴望政策松动。

　　2008年1至7月份房地产行业景气度持续走低。国房景气指数连续七个月下跌，7月份为102.36,逼近100的行业景气度下限。考虑到奥运因素的影响，预计8月份国房景气指数会加速下跌。

　　投资方面：开发投资保持了30%以上的增速。迫于银行以及相关土地政策的压力，房地产行业保持了投资的持续增加，这无疑加剧了地产商日益窘迫的资金困境。一方面，市场观望氛围浓重，商品房成交量萎缩，销售现状不容乐观，销售回款减缓；另一方面，受制于银行对地产行业的惜贷，作为资金密集型的行业，地产商资金琏压力巨大。

　　销售方面：销售额及销售面积同比持续负增长。2008年1-7月份全国商品房累计销售额为12221.17亿元，同比减少７％；销售面积上，2008年1-7月月份全国商品房累计销售面积为30453.96万平方米，同比减少10.8％。

　　资金来源方面，自筹资金成为房地产行业资金来源占比最高的部分。2008年1-7月，全国房地产企业资金来源总计为22252.42亿元，其中企业自筹资金为8693.29亿元，占比为39.07%，银行贷款为4225.92亿元，占比为18.99%。自筹部分增加，银行贷款部分减少现象较为明显。另外，较为明显的是利用外资在5月至7月这三个月增幅较大。1-4月同比为负增长，而1-7月合计数同比增长22.3%，其他资金来源下降明显，主要是定金及预售房款下降。

　　根据WIND统计，截至8月15日，100多家房地产上市公司中有43家公司披露半年报。43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。经营中的现金流负值增加，意味着销售回款不理想，而投资开发在持续。筹资活动同比大幅增加，说明上市公司通过借款或发行公司债等多种方式度过资金难关。房地产资金问题已经成为未来决定房地产商生死的最重要因素。

　　2.当前经济发展现状呼唤房地产行业稳定健康的发展。

　　股市低迷、银行信贷风险加剧、我国经济增速放缓等不利因素都需要一个稳定健康的楼市作为支撑。房地产行业作为我国现阶段的支柱性行业，涉及行业广泛，要实现我国经济稳定健康发展，就要实现房地产行业稳定健康发展。对股市而言，地产板块总市值占沪深两市总市值的2.5%（根据天相统计，以2008年8月19日收盘价计算），板块权重大，并且地产和金融同为人民币资产，在股市波动中正相关性高。国情不同决定了我国不可能出现如美国“两房”次债危机，金融风险加剧的状况，我国房地产行业完全有可能在合理的政策引导下稳定健康发展。

　　“一保一控”政策中，对房地产的调控目标是“保持房地产市场稳定”。我们认为稳定其实就是在救市。我国房地产保持了10余年的快速增长，目前已经进入调整期。房价大跌，这会带来一系列社会问题，经济增长放缓，信贷风险，就业，商品房供给减少；房价上涨，目前较高的房价收入比已经让百姓叫苦不迭，房价上涨亦会带来一系列社会民生问题。所以，稳定是未来一段时期内房地产行业发展的主流。

　　3.扶持楼市，地方政府已有所行动。

　　土地出让金收入是地方政府财政收入的主要来源，商品房开发建设也是地方政府改善居住环境，提高城市综合竞争力的外在体现，因此，地方政府对开发上的“暗中扶持”较为明显。开发商死掉只会增加大量空置房和烂尾楼。这与地方政府发展经济的初衷相悖。以下为近期两地方政府针对当地房地产交易低迷出台的相关措施：

　　根据福建省国土资源部门发布的信息，厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区（大同街道、祥平街道、大嶝镇除外）购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。该政策适用于2008年8月1日后通过“招拍挂”公开出让方式取得土地使用权的商品房项目。

　　根据长沙市房产局发布的信息，具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴；二手房交易综合税暂由1.98％调整为1.1％，购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

　　4.下半年微调政策有望出台。

　　考虑到CPI上行压力，信贷政策放松的可能性不大。政策微调寄希望于财政政策，调节需求方面：1、加大财政转移支付力度，发挥财政二次分配中的作用，增加中低收入家庭购房补贴。目前各地在建的保障性住房远难满足中低收入家庭的住房需求，对于符合购买经济适用房的购房者购买商品房给与一定的优惠或补贴，既可以刺激当前萎靡的楼市，也可以解决部分住房问题。2、降低首次购房置业者房屋买卖相关税费。调节供给方面：在开发商土地契税方面做一些调整，尤其是对于开发90平方米以下小户型项目为主的开发商。另外，要救市先救心，如何引导购房者不断改变商品房销售价格下降的预期，稳定住预期也是很关键的一环。从房地产行业的地域性这个角度看，预计各地方政府会对当地房地产企业加大扶持力度。

　　5.房地产行业上市公司分析

　　以2008年8月19日收盘价计算，并剔除st股，房地产行业平均静态市盈率为21.44，市净率为2.42。目前房地产行业整体估值合理，其中行业龙头“招宝万金”平均静态市盈率为16.16倍。鉴于房地产行业调控政策尚不明朗，我们建议关注两类公司：以开发商业地产为主的公司：比如金融街，陆家嘴、浦东金桥等，商业地产相对住宅性地产而言，受观望氛围影响程度相对较小；另一类是行业龙头，这些公司现金流充裕，通过借款或者发行公司债方式充实了开发资金，在地产“寒冬”时期抵御风险能力较强。